פסק-דין בתיק עע"ם 7801/02

השופטת מ' נאור:

1.        עניינו של ערעור מינהלי זה - בניה נוספת לגובה במלון הניצב על שפת ים הכנרת. למשיבה מס' 1, מלון רון בע"מ (להלן - המלון), חלקות קרקע על שפת הכנרת. על הקרקע בנוי, מזה שנים רבות, מלון. למערער, יצחק מזרחי, חלקה הנמצאת בעורפו של המלון. עניינו של העותר, כבעל מקרקעין שבעורף המלון, הוא במניעת הסתרת נוף הכנרת. המערער פנה לבית המשפט לעניינים מינהליים בענין בניה נוספת על המלון, ועתירתו נדחתה (כב' השופטת נ' אפל-דנון). מכאן ערעורו לפנינו.

2.        בעתירה המתוקנת התבקש בית המשפט לעניינים מינהליים בנצרת להורות על הפסקת עבודות בניה שביצעה המשיבה 1 המהוות תוספת קומה במלון; עוד ביקש המערער להכריז על בטלות תוכנית ג/8957 (להלן - התוכנית) בכל הקשור לגובה המותר לבניה, ולדרך מדידת הגובה, באשר הם עומדים, לטענתו, בסתירה לתכנית מיתאר ארצית לחופים הידועה כתמ"א 13; העותר ביקש להצהיר על בטלות החלטות הועדה המחוזית לתכנון ולבניה מחוז צפון ושל ועדת המשנה לעניינים תכנוניים עקרוניים של המועצה הארצית לתכנון ולבניה (להלן - הולנת"ע) המתייחסת לתוכנית, ולהביא את התוכנית לדיון מחדש ברשויות התכנון, זאת עקב שינויים שחלו, לטענתו, בתוכנית לאחר הפקדתה ופרסומה.

3.        ביסוד טענות המערער עומדת חוקיותה של תוכנית ג/8957 והיחס בינה לבין תמ"א 13. המערער הבהיר כי אין הוא מבקש שבית משפט לעניינים מינהליים (או בית משפט זה) יתערב בשיקול דעתן של רשויות התכנון. הוא סומך טענותיו על אי חוקיות הקיימת לטענתו בהליכי התכנון, ועל אי התאמה בין התוכנית לתמ"א 13.

4.        אין חולק על כך כי השטח כפוף להוראת תמ"א 13. התוכנית מצויה במקטע 5 של התמ"א הנוגע לטבריה, בקטע חוף המסומן כ-5.3 כאזור "מרכז נופש". המלון (בלא הקומה הנוספת) כך יצויין - קדם לתמ"א. הוא הוקם בשנת 1977.

על גלגוליה של התוכנית

5.          תכנית ג/8957 הופקדה ביום 20.3.96. היא הוכנה, במקורה, כתוכנית מפורטת לתכנית ג/8100 (מרחב תכנון טבריה). נזכיר כבר עתה כי תכנית ג/8100 לא קיבלה מעולם תוקף.

6.          לאחר הפקדת התוכנית - הגיש המערער התנגדות לתוספת הבניה לגובה שהוצעה בתוכנית. המערער טען כי הבניה לגובה תיפגע פגיעה ממשית בערך חלקתו שלו, ובאפשרות ניצולה. בהתנגדותו טען, בין השאר, שהתוכנית נוגדת את ההוראה הקבועה בסעיף 4.1 של התמ"א הקובעת:

"איסור חסימת מראה החוף והנוף העורפי:

הוועדה המחוזית או הוועדות המקומיות יבטיחו בהתאם לחוק בתכניות מיתאר מקומיות או בתכניות מפורטות, לרבות תכניות להתווית דרכים, אי חסימת מראה חוף הכנרת ומראה הנוף העורפי, הכל לפי ההוראות החזותיות המסומנות בתשריטים, בהתאם לנספח א'."

           המערער ניסה לפרש הוראה זו (וכך הוא עושה גם בפנינו) כקובעת איסור מוחלט על הסתרת מראה החוף מהנוף העורפי.

7.        ועדת המשנה לעררים ולהתנגדויות של הועדה המחוזית דנה, ביום 9.10.96, בהתנגדות, ואף קיימה סיור בשטח. הועדה החליטה ביום 29.1.97 לקבל באופן חלקי את ההתנגדות. הועדה קבעה שיש צורך להתחשב, לענין גובה המלון, בבניה עתידית. על כן קבעה כי תנאי למתן תוקף לתוכנית ג/8957 הוא הקטנת גובה הבניה המקסימלי ל-10 מטר. הגובה - כך קבעה - יימדד ממפלס הקרקע הגבוה ביותר שבתוכנית, דהיינו מרחוב ברק. בכפוף לכך ולתיקונים נוספים - התוכנית תקבל תוקף.

8.        המערער הגיש עתירה מינהלית קודמת שתקפה את ההחלטה לאשר את התוכנית (עת"מ 350/97 בבית המשפט המחוזי בנצרת - להלן: העתירה הקודמת); הוא טען, בין השאר, כי התוכנית נוגדת את תמ"א 13. כן העלה טענות תכנוניות לפיהן אישור התוכנית פוגע בחלקתו.

9.        העתירה הקודמת לא הגיעה לכלל בירור. בא-כוח הועדה המחוזית הציע בדיון שהתקיים בבית המשפט להחזיר את הדיון בתוכנית לולנת"ע "על מנת שייבדק התסריט של תוכנית ג/8100 לעומת התסריט של התוכנית נשוא הדיון . . ." נקבע גם שהצדדים ימתינו לאישורו של שר הפנים לתוכנית. עוד הוסכם כי כל טענות המערער שמורות לו. העתירה נמחקה.

10.      ביום 13.3.00 המליצה הועדה המחוזית למועצה הארצית לתת הקלה בקו בניין מקו המים בהתאם למבנים הקיימים בשטח (30 מטר במקום 50 מטר) וזאת לצורך הוספת קומה למבנה הקיים. עוד ציינה הועדה כי השימוש במלון נדון במועצה הארצית במסגרת התכנית ג/8100 ואושר על ידי המועצה הארצית.

11.      על-פי בקשת הועדה המחוזית החליטה הולנת"ע ביום 27.6.00 ליתן הקלה לתוכנית; בהחלטה צויין כי תוספת הקומה תהיה בגובה המינימלי הנדרש על פי חוק. עוד נקבע כי באזור תכנון "מרכז הנופש" תבוטל קבוצת שימוש מס' 17 - מגורים ובמקומה תיכנס קבוצת שימוש מס' 2 - אכסון אכסטנסיבי. נקבעו תנאים נוספים. החלטה זו עומדת במרכז הדיון בעתירה. ההחלטה טעונה הסבר, והוא יובא אגב דיון בטענותיו של המערער. בשלב זה אביא את ההחלטה כלשונה:

"1.   תוספת הקומה למבנה הקיים תהיה בגובה המינימלי הנדרש עפ"י חוק.

2.    המעברים הציבוריים שיוקצו מצפון ומדרום למלון יהיו ברוחב של 10 מ'. במעברים אלו תובטח זיקת הנאה לציבור הרחב. תנאי לבניית הקומה השניה יהיה ביצוע המעברים הציבוריים. טיילת לאורך החוף (בין שני המעברים) תשאר ברוחב כפי שמופיע בתשריט אשר הוועדה המחוזית המליצה עליו.

3.    באזור תכנון מרכז הנופש תבוטל קבוצת שימוש מס' 17 - מגורים ובמקומה תכנס קבוצת שימוש מס' 2 - אכסון אקסטנסיבי.